本期看点
看点一：慈溪市以经济排名第1、人口总量排名第2的宏观综合实力在浙江省52个县市中排名第一。
看点二：浙江省县级城市楼市仍有较高成长空间，其中27个经济、人口单边活力强的县市在经济增长与人口流入的互相促进下，楼市需求将进一步扩大。
看点三：从市场角度来看，慈溪市目前市场进入成熟期，市场容量较大但利润空间小，但仍是需要重点进入的城市；而永康市、海宁市和桐乡市等经济实力和人口活力较强的城市目前市场则进入停滞期。
引言
本文重点从县级城市内生动力和市场空间两大维度入手来综合评价浙江省52县市的投资潜力，因为县级城市的房地产市场需求主要来源于本土需求，少部分来源于外来人口刚需。城市内生动力代表着该城市房地产长期发展潜力，市场空间则是对该城市楼市短期变化和未来走势的判断。通过对经济、人口与市场利润空间和供需关系四个方面六组指标交叉分析，来评判城市进入先后顺序。
（一）城市宏观面分析
年城市GDP总量反映了该城市的经济实力，经济实力越强，该城市房地产市场外部环境越稳定；年城市常住人口总量反映了该城市的内生需求规模，常住人口越多，该城市房地产市场基本盘越稳定。
从年GDP总量与年常住人口总量两项指标交叉分析来看：
浙江省52个县市中，有9个城市经济实力强，人口规模大；6个城市经济实力偏弱，人口规模大；剩余37个城市经济实力弱，人口规模小。
在52个城市中，慈溪市经济排名第一，人口总量排名第二。慈溪市位处于沪、杭、甬三大都市经济金三角的中心，地理条件优越，同时慈溪市也是大上海经济圈南翼重要的工商名城与沿海经济开放区。因此，相比其余51个县市，慈溪市综合经济实力较强，对人口吸附力较大。
图：年GDP总量与常住人口总量交叉分析
年至年GDP增速反映了该城市的经济活力，经济活力越强，该城市房地产市场外部环境越良性；年至年常住人口增速反映了该城市的内生需求规模潜力，常住人口增速越高，该城市房地产市场基本盘潜力越大。
从-年GDP增速与-年常住人口增速两项指标交叉分析来看：
浙江省52个县市中，有17个城市经济活力强，人口呈正增长；8个城市经济活力偏弱，人口呈正增长；19个城市经济活力强，人口呈负增长；8个城市经济活力偏弱，人口呈负增长。城
市经济活力强，人口呈负增长的19个城市是浙江省县市中的潜力股。泰顺县、景宁县与文成县是经济活力强但人口呈负增长的城市的代表。玉环市、松阳县与临海市三城10年平均GDP增速领先其他浙江省县市，虽然现在人口呈负增长，但随着经济带动，人口集聚效应将日益明显，楼市需求将进一步增长。
图：10年GDP增速与常住人口增速交叉分析
从城市宏观基本面与城市宏观潜力两个维度综合研判城市价值属性能级，将城市分为重点、次重点、机会和