TUhjnbcbe - 2021/8/17 3:02:00
中国房地产的走向，短期看*策，中期看金融，长期看人口。因为人口结构和趋势的相对稳定性，在房产趋势研究上，10-20年是可以科学精准预测的中长期。这里的“中长期”，是根据人的生命周期来看的。20年，一代人的差距，可以算是较短的“长期”。50-年，一般是很难预测的，除非决定移民，也没有必要太多去预测。在年的第六次人口普查间，浙江常住人口总量排名全国第10位。而在“七普”中，仅仅用了10年，浙江的人口总量仅万，直接增加到万，增加比例高达18.63%，仅次于广东。远高于江苏、山东等人口大省。广东和浙江分别成为冠*和亚*。浙江是全国贫富差距最不悬殊的省份。然而，根据《浙江省第七次人口普查主要数据》，浙江十年流入人口高达人，分布并不均匀。看下图：在这十年中，杭州新增万人，占全省总量的31.9%，为宁波一倍；宁波新增万人，占比17.7%。在研究中，让我喜出望外的是，排名第三的是金华，而不是浙江老牌经济区域中心城市温州。新增人口万后，金华常住人口从万暴增到万。人口绝对增量最小三市，分别是舟山、衢州和绍兴，新增人口分别为3.6万、15.3万和35.8万人，与杭州、宁波和金华形成了鲜明的对比。舟山是浙江唯一的地级岛屿市，本来面积和人口就少。绍兴顶呱呱了几十年，现在呈现出了颓势。衢州和丽水两市最惨，分别是-29.2万和-20万人。在全省人口净增千万的情况下，城市人口仍然净流出，意味着居住需求的减少。城市人口老龄化日趋严重，雪上加霜。据《浙江省第七次人口普查主要数据》，全省60岁及以上人口为人，占18.70%，比年上升4.81个百分点。浙江辖下11地市60岁以上人口占比情况看下图：11地市中4个地市60岁以上人口占比低于全省平均水平，分别是金华市16.0%、温州市16.5%、杭州市16.9%和宁波市18.1%。其中衢州老龄化状况最为严重，高达25.4%，丽水则列全省第五位。这样说来，四个年轻化的城市，尤其是金华、杭州和宁波三个这三个城市，房价需求是旺盛的，未来10-20年必然强劲增长。衢州和丽水，看似岌岌可危。分析了老龄化趋势，就要分析0-14岁孩童人口总量。根据人类的生物学特点，这是未来10-20年住宅需求端的基础支撑。在未来10-20年，60岁人口会逐渐趋势，他们腾出来的房子，就是未来二手房的供给端。15-60岁是重要的劳动力人群和住房购买群体，构成中了现实中的购买力。0-14岁人口，则是未来购买住房的基本人群，加上以后外地净流入的青壮年外来人口，是影响10-20年的中长期房价的决定性因素。看上图，杭州、温州、宁波和金华四个城市0-14岁人口均在万以上，台州接近百万。其中湖州、衢州、丽水和舟山均不足50万人。浙江官方没有提供40岁以上人口统计数字。我们略略简单粗暴地以15-60岁年龄层次作为0-14岁人口的父母辈来分析。请看下图：两者高度一致，且与流动人口数量正相关。原因很简单，人口净流入的，多数都在适婚与适育年龄，这就给了0-14岁人口强劲补充。在楼市分化的时代，结论很清楚。在浙江这个工商业省份，有趣的问题来了，为什么本地经济不那么发达、人口净流出的丽水和衢州的房价那么高？尤其是丽水，凭什么比金华房价还要高？丽水例如青田，华侨多。我的朋友、在金华磐安创业开拓的丽水缙云人姚徐刚指出，“丽水房价高还有一个因素，外出经商人员多，而且每个县都会有一两个产业，亲戚帮带。开发小水电站，做灯具、开小超市，开浴室，养殖鱼、鸭、虾等。赚钱的人，会回家乡买房。缙云46万人口，有3万在两广、东南亚搞养殖。全国的小超市，基本上是丽水人开的”。丽水被称为浙江的“青藏高原”，房地产发展所必需的土地供给严重不足，在这种特殊局面下，丽水房价居高不下。衢州也有类似特点。可以说，外出经商、在本地买房，客观上抬高了浙江包括温州、丽水、衢州开化等郊县山区城市的房价。尤其是温州，温州人在七八十年代纷纷经商，成为中国农民下海的典范。这是浙江区域经济发展的特色。然而，金融供应的不足，三角债和连环贷的资金链断裂，使得温州在年前后（第六次人口普查之后）爆发了严重的地方性金融危机。进而产生信任危机和创业动力的严重不足。年，我曾在一系列媒体上发表“温州十论”讨论这个现象。更糟糕的是，后来温州又饥不择食地进行“产业升级”（看下图年新闻）可以说，正是这种急于求成的拔苗助长，与金华的东阳和永康这两个全国百强市一样，温州完全失去了数字化时代。在这种迷惘之中，因为先进产业缺失，以至于到了最近几年，甚至当地出台的人才引进*策，都很难起到多么好的作用。正如华东师范大学城市发展研究院院长曾刚认为，杭州人口能保持大幅增长，一方面是因为产业转型升级的大趋势带动着人口加速集聚；另一方面则得益于近年来*府出台的一系列人才引进和落户*策，使得杭州成为人才的重要吸纳地。而温州，“本地高素质人才流失严重、技术基础、产业基础较为薄弱等因素导致温州的产业转型升级困难重重。同时，产业升级是一个过程，不会一蹴而就，再加上温州受到空间和区位环境的限制，在今后一段时间内，温州的人口吸引力会还会继续下降”（见《21世纪经济报道》-06-15）。温州常住人口万人，户籍人口.26万人，净流入人口.74万人，我们看看温州第七次人口普查所公布的12个市区县人口情况。表1.全市各县（市、区、功能区）常住人口总数及比重地区人口数（人）比重[4]（%）年年全市9572903鹿城区..18龙湾区..53瓯海区96810..93洞头区..96永嘉县..65平阳县..35苍南县..65文成县2883..32泰顺县..56瑞安市..62乐清市..23龙港市..34瓯江口产业集聚区..24浙南产业集聚区..44可以说，温州是全国重点侨乡，有68.84万温籍华侨华人、多万在外温商，并且在全国座城市设有温州商会馆。目前全市在册登记流动外来人口.3万人，温州是一座大进大出的城市。今年5月14日，有一篇由官方的“温州发布”所发表的相对权威的文章《事关楼市未来！分析下第七次人口普查温州数据……》。上文所引上述六普人口数来自于《年温州市统计年鉴》。因涉及行*区划调整（例如龙港设市），部分数据根据七普人口数据公报测算。上表中“市区”指鹿城、龙湾、瓯海、洞头、瓯江口、浙南等六区。这篇文章指出，人口流出的预计主要集中于鹿城、瓯海、龙湾三区。据测算，市区近10年人口流出约35万人。“这可能是由于大拆大整、大建大美等城市建设推进，部分粗放型、“低小散”产业“退二进三”，城区工业用地转化为住宅用地等，疏散了产业人口。另一方面，市区人口数量和权重的下降，也侧面说明了由于温州的“小狗经济”特点，市区对县域人口的吸引力相对有限，首位度不足。”另外一个现实是，温州市城镇人口达.80万人，城镇化率达72.16%，比年提高6.14个百分点。70-90%为多数发达国家城市化水平，50%上下为发展中国家水平。按照国际规律，城市化率达到70%以上后，房地产的*金期就过去了。城镇化速度预计会明显放缓，对楼市来说，整体上是利空。这篇文章指出，每户人口比六普减少0.39人，平均每个家庭户的人口为2.37人，比年六普数据2.76人下降0.39人。从长期来看，每个家庭规模逐步变小，可能对中小户型带来一定利好。反观在金华，根据金华官方公布的第七次人口普查金华各县市区人口数据，义乌市以近万的总人口位列全市第一，金华市区（婺城区金义新区）约万，东阳市人口近万。从人口占比来看，金义新区、义乌市、东阳市、永康市、武义县均在上升，其中义乌市、金义新区占比有较大幅度提升。从年起，由于中美 和近年来的经济下行，根据当地媒体报道，金华城中村部分商户关门，坊间冒出一个传言：“金华城里走掉10万人。”七普数据却显示，年义乌市常住人口.94万人，义乌人口净流入规模达到了万之巨。市区总人口已达到3990人，其中婺城区常住人口增加19.54万人，金义新区增加19.13万人。最强大的产业动力是以义乌电商的崛起，伴随着自贸区金义片区这一最大的*策利好和机遇，承接周边产业溢出效应，大力推进金义一体化，在人口增速上实现了弯道超车。对此，年5月17日官方的“金华发布”如此说：金华的“人口红利”之所以还在延长，首先得感谢多万外来人口的流入，其中青壮劳动力占了绝大部分。不同于刚洗脚上田就进城的父辈，单纯依靠体力谋生，新一代的外来人口有力量、有知识，更有智慧。“如果说第一次人口红利是人口数量，那么第二次人口红利则是人口质量，未来发展的着力点，要将人口红利变成人才红利。”……值得